江湖与彼岸

　　房地产不再是“唯一的财富增值渠道“这一现实，正在改变国人的资产配置理念。中国人民银行2025年5月发布的《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，城镇居民家庭资产中房产占比已从2020年的68.3%下降到2025年的57.6%。与此同时，金融资产占比从28.5%上升到38.7%。这一变化表明，越来越多的家庭开始寻求多元化的资产配置方式。

　　未来5年，房地产市场将继续深度调整。住建部一位高级官员在内部会议上表示：“房住不炒的定位不会改变，房地产回归居住属性是大势所趋。“国内著名经济学家钟正生在最新发表的文章中预测：“到2030年，中国房地产占GDP的比重将从目前的7%进一步下降到5%左右，与发达国家水平接轨。“

　　面对房地产新形势，多套房家庭需要重新规划资产配置。一方面，可以考虑将闲置房产转为长租公寓、民宿等经营性用途，提高资产收益率；另一方面，可以适当减持房产，增加金融资产配置比例。对于普通家庭来说，房子回归“居住“本质，将使社会资源配置更加合理，也让年轻人减轻了购房压力。

　　资产配置指南|70%中国家庭陷“高危”配置！你的资产放对地方了吗？

　　新浪财经

　　2025-08-21

　　高危配置，70%家庭资产结构风险巨大

　　中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%。

　　这种配置结构被称为“高危资产配置”。一旦房价下跌，大部分中产家庭财富将大幅缩水。

　　房地产影响货币购买力，影响经济增长，更影响着中国中产家庭的财富水准。随着房地产税即将出台，这种**险配置的问题日益凸显。

　　特节选本人新冠前十年关于GDP和房地产及资产投资的相关文章和新闻采访以纪念和反思那段曾经辉煌和难忘的房地产高速和透支的发展年代一一

　　GDP：

　　A《朱凌波：中国（商业）地产存量、转型进入到最正常发展阶段》

　　2015年11月02日

　　来源：赢商网福建站

　　改革开放三十年，中国GDP连续二十年超过10%的高速增长，但是今年没有超过7%，朱凌波认为很多要素叠加到今天，从量变到了质变。

　　二十年过山车似的发展，整个房地产已经进入了存量下行，存量资产的时代。从宏观经济角度说，各种要素促成了中国（商业）地产进入存量资产和转型，也就是创新的阶段。“我个人觉得中国（商业）地产发展到今天才是进入到最正常的发展阶段。前三十年超常规，一下子集中式提前爆发式的激进发展，到了今天进入一种常态。

　　朱凌波称经济中心蕴含规律，中国改革开放前一段的高速成长就是畸形发展，从集中爆发式，进入到正常甚至减缓才是必然的……

　　B.2008年1月22日，日本购物中心协会JCSC年会34年来首次举办中日论坛，全国工商联房地产商会商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长朱凌波应邀在《中日购物中心的比较与合作建议》讲演中说：中国由于改革开放三十年的巨大进步，特别是城市化和房地产的高速发展，GDP保持了近20年的8%以上的高速增长，即使在席卷全球的2009年美国金融危机的影响下，中国2009年依然保持了GDP7%（2009年第四李度增长10.7%）的增长。社会商品零售额达到12万亿人民币。CPI（居民消费价格指数）也在2009年11月由负转正，同比上涨0.4%。出口首次超过德国成为世界第一，汽车产销量世界第一，奢侈品消费超过日本世界第二。

　　朱凌波认为中国（商业）地产的价值实现存在三大核心路径：

　　销售价值：

　　通过销售物业快速回笼资金，这是当前多数开发商采用的模式，但过度依赖销售会导致物业运营资金不足，难以形成良性循环。

　　经营价值：

　　持有型物业通过持续经营产生现金流，例如购物中心、写字楼等通过租金收入实现长期收益。但缺乏中长期融资支持，开发商难以承担持有成本。

　　资本价值：

　　通过资本市场变现资产，中国（商业）地产在退出机制上金融产品缺位，导致资产难以通过资本市场高效流通。

　　产税扩围迷局“限购令“退出无时间

　　中新网2012/03/27

　　“目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，15年至20年后进入房地产存量化时代。这是不可逆转的发展趋势。”亚太商业不动产学院院长朱凌波在分析了中国发展现状后建议，“房产税试点应该对存量和新增量都进行考虑，按照其梯度变换趋势，制定梯度政策。”

　　城市化：

　　A.朱凌波长期关注中国城市化进程中的商业地产发展问题，其观点主要集中在以下方面：

　　（本章未完，请点击下一页继续阅读）